Как проводится независимая экспертиза квартиры в новостройке

Приобретая квартиру в новом доме, человек осматривает ее, а затем заверяет акт приема (далее АП).

Неискушенному человеку сложно оценить качество строительства и ремонта, а претензии по обнаруженным позже недостаткам застройщик принимает неохотно. Чтобы обезопасить себя, до подписания документов следует провести экспертизу.

Что это такое

Независимая оценка новой квартиры сводится к осмотру помещения экспертом. Профессионал замеряет толщину стен, отклонения от вертикали, оценивает качество отделки, количество использованных материалов. Результаты исследования оформляются письменно. В них перечисляются обнаруженные недочеты, прилагаются фотографии квартиры и проведенные вычисления.

Законодательство

1. Градостроительный кодекс № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. описывает общие условия строительства.
2. Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г. содержит правила возведения домов.
3. Технический регламент № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. перечисляет нормы безопасности.

Основные требования к эксперту и его работе содержатся в:

1. Гражданском процессуальном кодексе № 138-ФЗ от 14.11.2002 г., где уточняются общие требования к специалисту, его ответственность за проведенные исследования и составленное заключение.
2. Законе о государственной судебно-экспертной деятельности № 73-ФЗ от 31.05.2001 г. Здесь подробно описывается деятельность профессионала, сроки исследований.
3. Приказе Минздравсоцразвития № 188 от 23.04.2008 г. Указываются качества, обязательные для экспертов.

Правила приемки новой квартиры

Покупая жилье в новостройке у застройщика или посредника, следует внимательно прочитать договор купли-продажи. Важными будут условия, касающийся площади помещения, отделки.

Перед входом в дом нужно проверить благоустройство двора, асфальтированные дорожки, детские площадки, освещение. Если по договору они должны быть, но отсутствуют на самом деле, в АП необходимо это отразить. Иначе все связанные с общим имуществом расходы понесут собственники квартир. То же касается лифтов, лестничных площадок, остекления подъездов, дверей и других моментов. Недоделки придется устранять управляющей компании за счет владельцев жилья. Перечисленное имущество принадлежит жителям дома, а не государству.

Важно: благоустройство мест общего пользования обязательно для передачи готового жилья собственнику.

Осматривая квартиру, нужно обратить внимание на качество отделки, есть ли вода, свет, как установлены окна, двери. Трещины, сколы, перекосы фиксируются. К АП прилагаются бланки для этих целей.

Находясь в помещении, можно попросить продавца предоставить сведения об использованных в строительстве материалах. На полу должен лежать ламинат той фирмы, которая указана в договоре.

Соглашение лучше принести с собой, чтобы иметь возможность сразу проверять отклонения от него.

Если принять квартиру без претензий, доказать недоработки строителей, обнаруженные позже, будет сложнее. После выявления брака собственник вправе потребовать:

• бесплатного устранения недочетов;
• уменьшения цены жилья;
• возмещения расходов на ремонт.

Ошибки строителей иногда невозможно разоблачить без специальных приборов. Например: радиационный фон, качество швов, напряжение требуют измерений. Профессионалы способны сразу обнаружить недостатки.

Если после приема квартиры выяснится, что ее площадь меньше указанной в договоре, потребуется обращение в Бюро технической инвентаризации. Специалист подтвердит выявленные недостатки, а с застройщика можно будет взыскать деньги за оплаченные метры.

Не стоит отказываться от подписания акта приемки, иначе застройщик или продавец получат преимущество. Необходимо подробно описать недоделки в приложении к документу.

Следует обратить внимание на продавца и его представителя. У них должен быть документ, позволяющий выступать от лица фирмы и заверять акт приемки. Принимать жилье нужно у компании или человека, указанного в соглашении. Нарушение процедуры передачи квартиры приведет к проблемам. Если поменялось название застройщика, имя собственника, этому обязательно должно быть письменное подтверждение. Устные объяснения принимать не стоит: жилье может оказаться проданным одновременно нескольким семьям. Таким способом недобросовестные застройщики уклоняются от выполнения обязательств.

Можно попросить у застройщика паспорт на квартиру, это ускорит процесс получения документов на собственность. Условие не предусмотрено законом, так как застройщик не обязан ставить дом на кадастровый учет, но может содержаться в договоре.

Что делать, если акт приема-передачи уже подписан

Подписание документа о приеме квартиры не лишает человека права требовать устранения недоработок. Технические проблемы могут проявиться спустя месяцы, годы. На предъявление претензий к застройщику отведено 5 лет. Все спорные вопросы решаются в суде. Владельцу квартиры придется подтвердить факт недоделок. В этом помогут эксперты строительного дела.

Важно: подписание АП квартиры не лишает собственника права на устранение выявленных дефектов застройщиком.

Кто имеет право проводить

Помощь в приеме новой квартиры окажет оценщик или эксперт. Это могут быть предприниматели или сотрудники фирм. В законе нет требований к оценщику.

Профессионал должен обладать глубокими знаниями, иметь высшее образование по строительной специальности, опыт работы. Никаких лицензий, аккредитаций получать не должен. Законом предусмотрена возможность оформления сертификата, но эксперт сам решает, подтверждать квалификацию или нет.

При выборе исполнителя не стоит полагаться исключительно на сертификаты. Обращаться к кому бы то ни было лучше по совету знакомых, родственников, друзей. Компании, занимающиеся независимой оценкой или экспертизой, стараются работать с профессионалами. Длительность существования фирмы говорит о ее надежности.

Существуют государственные экспертные организации, которые могут работать с частными клиентами на основе договоров. Их недостаток в длительности сроков исследований.

Эксперты, работающие в частных и коммерческих компаниях, независимы. Законом предусмотрено наказание за попытки воздействовать на них.

Как заказать

Чтобы воспользоваться услугами эксперта, следует выбрать специалиста или фирму, найти сведения о ней, прочитать отзывы в интернете.

Компании, занимающиеся экспертной оценкой, имеют сайты, где можно оставить заявку, заполнив небольшую анкету. Также можно прийти в офис и лично побеседовать со специалистом, оговорив интересующие вопросы, дату, время и место обследования, подписать договор об оказании услуг.

Важно: и частный и государственный эксперты независимы.

Где можно заказать

В качестве примеров можно привести такие компании:

1. Институт строительной экспертизы работает в Москве и нескольких городах страны. В число услуг входят: консультации по телефону, выезд на адрес заказчика, различные измерения, составление заключения.
2. ARTA находится в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, предлагает помощь в приемке квартир и экспертной оценке результатов строительства.
3. PrimemKvartiru.ru из Новосибирска сопровождает клиентов при осмотре и подписании АП жилья, специалисты компании выдают экспетное мнение. Доступна юридическая помощь в оформлении документов.
4. PoliVip работает в Уфе, также оказывает помощь при осмотрах жилья, подписании актов приема, специалисты компании составляют подробные отчеты о выявленных недоделках.

Перечисленные фирмы предлагают услуги экспертов, заключения которых будут приняты государственными органами и судами при вынесении решений.

Независимая экспертиза в новостройке

Принимать квартиру лучше с участием оценщика или эксперта, которые сразу увидят ошибки строителей. Если нет возможности пригласить специалистов сразу, не страшно. Их помощь станет необходимой после обнаружения дефектов.

Досудебная и судебная экспертизы

Досудебное исследование необходимо, чтобы человек мог объективно оценить качество выполненных работ. Заказчик сам приглашает специалиста и оплачивает его услуги. Заключение эксперта, описывающее выявленные недоделки, позволит требовать их устранения от строительной компании. Если же застройщик откажется делать ремонт, владельцу квартиры придется обращаться в суд.

Судебная экспертиза проводится по постановлению суда специалистами государственной организации. Оплачивать ее придется проигравшей стороне. Специалист вправе запрашивать ведомости, сметы, накладные у истца или ответчика. Если застройщик откажется выполнять требования, суд примет решение в пользу собственника квартиры.

Заключение эксперта признается доказательством по делу и становится основой решения.

Зачем нужна

Если после завершения строительства стали проявляться дефекты, собственник может потребовать их устранения. Обосновывать претензии проще после работы профессионала. Так, эксперт сможет определить:

• количество и качество использованных материалов;
• правильность проведения электропроводов, воздуховодов, водопроводов, вентиляции;
• свойства швов, тепло- и звукоизоляции;
• уровень отклонения стен от вертикали;
• стоимость устранения нарушений.

Оценщик работает со специальными приборами – линейками, счетчиками, датчиками.

По каким параметрам проводится

Работа строителей проверяется по следующим параметрам:

1. Правильность установки окон. Исследуются особенности крепления рам к стенам, работа запирающих механизмов, плотность прилегания створок, отступления от вертикали, брак, сколы, трещины.
2. Поверхность стен, полов, потолков. Замеряются показатели отклонений от плоскости, угловых стыков, стяжки, учитываются особенности линолеума, ламината.
3. Качество наклейки обоев. Выявляются морщины, перекосы, воздушные пузыри, несовпадения рисунка.
4. Звукоизоляция. Проверяется с помощью приборов уровень шума в помещении.
5. Теплоизоляция. Обследуются окна, двери, стыки стен, чтобы обнаружить возможный доступ воздуха с улицы.
6. Загрязнение квартиры радиоактивными веществами, магнитными излучениями.
7. Окраске поверхностей. Учитываются трещины, царапины, неравномерность слоев.

Цели экспертизы – выявить брак и оценить работы по его устранению.

Как проводится

Обследование проводят в несколько этапов:

• подписание договора заказчиком и исполнителем;
• выезд эксперта на адрес, изучение строительных документов;
• подробный осмотр жилья;
• фиксирование обнаруженных нарушений;
• составление заключения.

Выводы специалиста не требуют подтверждения, но если клиент не согласен с ними, то может перепроверить, обратившись в другую фирму. Мнение второго профессионала будет оформлено рецензией. Ее можно использовать в суде для проведения дополнительного обследования.

Сроки проведения

Государственные эксперты проводят исследования 30 суток. При необходимости этот срок увеличивается. Специалисты коммерческих фирм не ограничены в сроках и могут их увеличивать или сокращать по договоренности с клиентом.

Длительность исследования зависит от размеров квартиры, количества обнаруженных дефектов, проводимых исследований.

Стоимость

Может меняться по регионам, но ориентируйтесь на 3 тыс. руб.

Цена работы специалиста зависит от:

• количества выполненных им действий;
• состояния помещений;
• замеров и использованных устройств, механизмов;
• срока выполнения заказа и решения компании, в которой он работает.

Оплачивает услуги профессионала заказчик. Если в суде будет доказана вина застройщика в выявленных недоработках, стоимость экспертизы будет взыскана с него.

Экспертное заключение

В документе указываются:

• дата, время, место проводимых исследований;
• фамилия, имя, отчество, образование и стаж работы эксперта;
• подробное описание действий специалиста, обнаруженные дефекты;
• выводы о причинах возникновения брака.

К заключению прилагаются:

• фотографии;
• результаты обследований квартиры;
• подробные расчеты стоимости использованных материалов;
• сравнение полученных данных и указанных в проектных документах;
• перечень выполненных работ;
• оценка ремонта.

Исполнитель подписывает заключение, сшивает листы, заверяет отчет печатью.

Важно: правильно оформленное заключение позволит добиться возмещения ущерба.

Эксперт отвечает за свои действия и заключения, за неверные исследования он может быть серьезно наказан. Законодатель предусмотрел уголовную ответственность за ложные выводы.

Что делать с результатами

Результаты экспертизы потребуются для защиты прав собственника.

Куда обращаться, если обнаружились дефекты

В зависимости от пожеланий владельца квартиры он может обратиться в Роспотребнадзор, чтобы заставить застройщика выполнить обязательства. Можно попытаться договориться с последним о добровольном устранении недостатков или защищать свои права в суде. Имеющиеся выводы эксперта помогут доказать недобросовестность строителей.

Что писать

В надзорные органы направляется жалоба. Составляется она в двух экземплярах, пишется на имя руководителя ведомства. В тексте обязательно описывается ситуация. Факты должны излагаться последовательно. После чего вносится пожелание – принять меры, наказать виновных и так далее.

Чтобы застройщик добровольно вернул деньги за невыполненные работы, нужно написать претензию. В ней должна быть указана компания, в которую обращается человек, сведения о заявителе, подробное изложение проблемы. Можно ссылаться на заключение независимого эксперта. В конце текста следует обозначить требования и намерение обратиться в суд для защиты нарушенных прав. Претензию следует отправить почтой заказным письмом с описью вложения, а можно отнести в офис лично. В последнем случае нужно взять с собой копию бумаги, чтобы сотрудники фирмы поставили на ней отметку с датой получения обращения.

Иски о защите прав потребителя не облагаются пошлиной.

Суд работает с исковыми заявлениями. Принцип их составления не отличается от других документов. Адресуется оно в суд по месту нахождения ответчика. Истец – собственник квартиры, ответчик – строитель. В документе необходимо подробно описать ситуацию и требования. Чаще всего взыскивают деньги, которые были выплачены ответчику.

Бумага составляется в нескольких экземплярах в зависимости от количества участников процесса. Придется также сделать копии документов, предоставляемых в суд. Делается это для ответчика, чтобы тот смог подготовиться к разбирательству.

Можно ли получить компенсацию

Вернуть часть денег, потраченных на покупку жилья с дефектами можно, обратившись к правосудию. Часто судьи принимают сторону владельца новой квартиры, взыскивая с продавца средства на устранение недостатков. Истец может получить компенсацию материальных затрат и морального вреда.

Закон позволяет людям отказываться от договоров купли-продажи недвижимости, если будут обнаружены существенные недостатки. К ним относят дефекты, создающие опасность для жильцов или не устранимые без капитального ремонта. Например: неработающие лифты, канализация, воздуховоды.

Когда обязаны выплатить

Проигравшая сторона обязана вернуть деньги после решения суда. Точное время законом не установлено. Если застройщик отказывается выполнить решение добровольно, будут задействованы приставы, которые найдут доходы или имущество застройщика и заставят выполнить требования суда.

Заключение

Приемка квартиры с оценщиком позволит сэкономить время, избежать лишних трат на ремонт. Заставить строителей переделать некачественную работу проще до подписания акта передачи. Если дефекты проявятся позже, споры придется решать в судебном порядке.

Полезное видео

Как проходит и на что обращают внимание:

Случай из практики: