Порядок и условия перевода жилого помещения в нежилое

Закон запрещает занятие предпринимательской деятельностью на жилых площадях. А необходимость этого может возникнуть у любого гражданина, пожелавшего заняться собственным делом. При этом возникает необходимость инициации процесса, именуемого «перевод жилого помещения в нежилое».

По закону

Нормативы, позволяющие совершить перевод, перечисляются рядом нормативно-правовых актов, формирующих правоотношения жилищным законодательством:

1. Ст. 23 ЖК РФ. Содержит необходимую информацию по процедуре, перечень документов для совершения процесса.
2. Ст. 22 ЖК РФ. Устанавливает основания, отдельные требования к жилым помещениям, переводимым в нежилой фонд.
3. Ст. 24 ЖК РФ. Оглашает параметры, в соответствии с которыми может быть отказано.

Каким органом осуществляется разрешение

Решение об изменении статуса жилья принимается на уровне органов местного самоуправления на основании, и с соблюдением действующего на территории страны законодательства, касающегося жилищного и градостроительного права.

Когда невозможно перевести помещение

При некоторых обстоятельствах изменение юридического состояния строения не может быть исполнено:

1. Отсутствие необходимых документов.
2. Подача заявления и пакета документов не той организации.
3. Нарушение условий смены статуса помещения.
4. Проект переустройства, перепланировки или переделки постройки составлен с нарушениями действующего законодательства.

Решение об отказе смены статуса жилого объекта оформляется документально. Должны быть отражены достаточные основания для вынесения отказа. О принятом решении заявитель должен узнать не позднее чем через три дня. Срок уведомления отсчитывается с момента принятия отрицательного решения.

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Особые трудности вызывает изменение статуса жилья в многоквартирном доме. При условиях наличия большого числа соседей необходимо заручиться согласием всех лиц, проживающих рядом.

Внимание! Даже при той ситуации, когда нежилой становится квартира, расположенная на первом этаже, помешать желаемому решению может сосед, живущий на девятом.

Порядок, условия и правила

Перемена юридического состояния квартиры содержит определенный перечень шагов:

• заказать проект переустройства помещения;
• заручится безоговорочным согласием всех соседей;
• предоставить пакет документов муниципалитету для согласования работ по переделке квартиры;
• осуществить необходимые работы по перепланировке квартиры;
• добиться от администрации муниципального образования документа о соответствии помещения требованиям законодательства;
• получить от органов местной власти положительное решение об изменении статуса жилья;
• регистрация ЕГРН.

Для соблюдения порядка изменения юридического статуса объекта требуется выполнение следующих условий:

• непротивление сделке всех соседей по многоквартирному дому;
• изменение статуса помещения необходимо не для совершения отправления религиозных нужд;
• проведение общего собрания всех собственников помещений МКД, на котором необходимо получение их согласия на смену положения квартиры;
• переводимая квартира не используется по договору найма, не является социальным жильем, в ней нет жильцов, занимающих жилплощадь по договору социального найма;
• процедура перевода осуществляется собственником объекта;
• жилплощадь не находится под залогом, под арестом, не обременено иными посторонними интересами;
• согласие супруга;
• запрещается изменение положения жилья для религиозных культов.

Совет! Общее собрание жильцов МКД может быть проведено заочно, когда инициатор перевода лично встречается с каждым из них, получает письменное согласие. Одобрение дать может только собственник квартиры, нужно соблюдать это правило.

Пошаговая инструкция перевода жилого помещения в нежилой фонд

Для осуществления изменения юридического значения объекта необходимо предпринять определенный, пошаговый перечень фактических действий.

Технические требования

Важно, чтобы объект, выводимый из жилого фонда, соответствовал фиксированным техническим требованиям:

• квартира обязана быть оборудована отдельным входом с прилегающей территории. Если площадь жилья превышает 100 м², должен присутствовать запасный выход;
• при расположении квартиры выше первого этажа, все помещения под ней должны быть нежилыми;
• МКД, в котором начат процесс перевода не признан аварийным, не предназначен под снос, объект пригоден для проживания;
• МКД подключен ко всем необходимым коммуникациям;
• строение, в котором расположена жилплощадь не носит характер памятника старины, не относится к объектам культурного наследия.

Принятие решения

На этом этапе собираются необходимые документы, и составляется соответствующее заявление, которое направляется в межведомственную комиссию при местных органах государственной власти.

Проект перепланировки и переустройства

Когда на объекте необходимо провести перепланировку под будущие эксплуатационные требования, следует заказать проект по переустройству, провести работы, узаконить результаты труда.

Общее собрание собственников многоквартирного дома

Очень важно при проведении процедуры заручиться согласием всех собственников недвижимости в МКД. Для этого представляется проведение общего собрания. Необходимо присутствие большинства владельцев квартир.

Инициатор процесса лично обходит респондентов, получая от них письменное согласие на смену статуса жилья.

Важно! Когда для функционирования по дальнейшему предназначению, помещению необходима реконструкция или работы по перепланировке, на перевод должны согласиться все собственники квартир в МКД. Иное не разрешается.

Согласие соседей и собственников примыкающих помещений

Желательно иметь документы о непротивлении 100 % собственников. Наиболее важна поддержка граждан, непосредственно граничащих с квартирой, статус которой подлежит изменению.

Сбор и направление документов в муниципальные органы

Кроме заявления, понадобятся:

• поэтажный план дома;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт с чертежами квартиры;
• разрешение на перевод от госпожнадзора;
• разрешение от санэпиднадзора;
• справка из ЖЭУ с информацией обо всех помещениях, находящихся на одном этаже с объектом и также исключаемых из жилого фонда;
• заключение общего собрания собственников недвижимости многоквартирного дома;
• технический вердикт от управляющей компании;
• справка об отсутствии прописанных лиц на площади, принадлежащей выводу из жилого фонда;
• проект из лицензированной строительной компании на переустройство помещения.

Заявление должно содержать необходимую информацию:

• Муниципальный орган власти, для которого предназначено обращение.
• Полные данные автора обращения.
• Суть требований.
• Информация о том, что для чего недвижимость предназначается.
• Данные о соответствии площади требуемым стандартам.
• Сообщить о проведении перепланировки объекта.
• Сведения о сроках проведения работ по переустройству и даты их предполагаемого завершения.
• Подпись заявителя.

Заниматься процедурой должна межведомственная комиссия при муниципалитете.

Проведение строительных работ

После получения проекта по переустройству квартиры приступают к проведению строительных работ. Перепланировка и вся деятельность по ее реализации должна быть проведена и завершиться в оговоренные сроки.

Работы выполняются силами исключительно лицензированных строительных организаций.

Заключения

Среди необходимых для процедуры документов находятся заключения санитарно-эпидемиологической службы и государственного пожарного надзора.

Санитарно-эпидемиологическая служба проводит по заявлению собственника обследование объекта на соответствие всем необходимым нормам и выносит по результатам работ соответствующее заключение о пригодности квартиры цели вывода из жилого фонда.

Государственный пожарный надзор изучает все аспекты по безопасности объекта для окружающих после вывода последнего из жилого фонда. Выводы оформляются в виде заключения.

Акт приемки и технический план

Представляет собой официальный документ, свидетельствующий о том, что работы проведены соответственно регламенту и не содержат нарушений, влияющих на безопасность объекта.

Документ выдается Жилищной инспекцией после соответствующего запроса. Акт приемки содержит следующую информацию:

• информацию о жилой площади или объекте, выведенном из жилого фонда, на которых были проведены работы по переустройству;
• численность и поименный состав комиссии-приемщика работ;
• данные строительной организации-подрядчика;
• сроки выполнения работ, в течение которых проводилось переустройство, запланированные и фактические;
• информацию о проектных требованиях к проведенному переустройству;
• данные организации, проведшей проектирование перепланировки;
• заключение о соответствии проведенных работ положениям проекта;
• данные о наличии фактов дополнительных работ, не предусмотренных проектом.

По результатам акта приемки формируется новый технический план помещения с учетом изменений внесенных деятельностью строителей по перепланировке.

Внесение изменений в Росреестр

Осуществленные изменения в плане объекта потребуют внесение поправок по ЕГРП Росреестра. Они вносятся кадастровыми инженерами на основании заявления гражданина, по инициативе которого перепланировка была проведена.

Использование площади

Изменение юридического статуса жилья производится собственником с целями получения коммерческой выгоды. Каждый такой случай уникален и требует индивидуального подхода к вопросу изучения дальнейшего использования бывшей квартиры. Есть ряд целей, при вскрытии которых перевод объекта в нежилой фонд становится невозможен.

Что делать при отказе

В том случае, когда межведомственная комиссия при муниципалитете отказала в процедуре перевода жилья в нежилой фонд, можно обратиться с исковым заявлением в суд. В заявлении требуется указать все аспекты взаимодействия с муниципалитетом в процессе смены статуса квартиры. Суд изучит материалы дела и примет взвешенное решение. Если процесс невозможен, суд откажет в исковом заявлении.

Затраты

Стоимость представляет собой сложно прогнозируемый параметр. Начинается от 200 тыс. рублей и может достигать значения 500 тыс. Многое зависит от привлечения третьих сторон и оплаты их услуг.

Судебная практика

Гражданин А обратился в суд одного из районов г. Томска с исковым заявлением об обязательстве муниципалитета перевести квартиру, принадлежащую ему и расположенную на первом этаже жилого дома в нежилое помещение.

Но гражданин А получил отказ в удовлетворении требований на том основании, что конфигурация и технические особенности здания исключают возможность оборудования отдельного входа в помещение, что не допускается законом.

Гражданин Н обратился в один из районных судов г. Костромы с иском о признании необоснованным решение муниципалитета об отказе в переводе его квартиры в нежилой фонд. Процедура была выполнена в полном объеме и не носила признаков нарушений процесса. Однако при рассмотрении дела стало ясно, что помещение после вывода из жилого фонда предназначалось для отправления религиозных нужд. Что по закону делать нельзя. По иску гражданина Н был вынесен отказ.

Комментарии юриста