Подводные камни при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире процедура несложная, но существуют нюансы, которые обязательно учитываются при ее осуществлении. Любое незначительное нарушение последовательности оформления, приведет к проблемам в будущем.

Законодательство

Сделки с недвижимостью регулируются разными нормами, в частности:

• Гражданским Кодексом РФ: статья 250 о преимущественном праве покупки, глава 30 параграф 7 о заключении договоров купли-продажи недвижимости;
• Семейным Кодексом РФ: гл. 7 о законном режиме имущества супругов;
• Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
• ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Договор

Обязательно должны содержаться:

• дата и город заключения документа;
• название;
• Ф. И. О., данные паспорта, прописка участников сделки;
• описание имущества: размер, адрес, кадастровый номер и другие характеристики;
• количество оставшихся долей;
• стоимость квадратных метров;
• имеющиеся ограничения;
• подписи сторон.

Обратите внимание! Чтобы не возникло задержек с оплатой, рекомендуем описать в договоре порядок выкупа и способ расчетов: наличными, безналичными, маткапиталом.

Трудности при покупке доли в квартире

Из-за халатности продавца на этапе переоформления иногда случаются трудности, перед сделкой убедитесь, что все формальности урегулированы.

Преимущественное право

Согласно 250 статье ГК РФ владельцы соседних долей имеют преимущественное право на приобретение части квартиры. Если вы не относитесь к их числу убедитесь, что собственник уведомил соседей о продаже своей части и все от нее отказались.

Обязательно уточните, стоимость, указанную в предварительном извещении о продаже, если она отличается от текущей – сделка осуществляется с нарушением. В течение трех месяцев сосед может ее оспорить в суде. Прежде чем оформлять покупку, потребуйте собственника повторно уведомить соседей о продаже, но уже по реальной цене.

Недвижимость с долями детей

Если среди владельцев реализуемой части есть несовершеннолетние лица, во время сделки их интересы представляют родители, попечители или опекуны. Они должны получить разрешение на продажу жилья в органах попечительства.

Чтобы опека дала согласие на реализацию доли ребенка, она должна быть уверенна, что несовершеннолетнего не выселяют на улицу, а его новое жилье по размерам и условиям содержания будет не хуже текущего.

В долях супругов

Владеет второй супруг соседней долей квартиры или нет, если собственность приобретена в браке, ее реализация третьим лицам возможна с письменного, нотариально заверенного его согласия. Если продавец купил свою часть до брака, получил ее в дар или в наследство, то разрешение на сделку не требуется.

Микродоля

Покупка микродоли, например, половины комнаты возможна в том случае, если размер соответствует минимально допустимым параметрам (от 8 до 15 кв. метров на 1 человека, в зависимости от субъекта РФ). После отчуждения в собственности продавца должно остаться не меньше указанной в законе площади.

Есть прописка, но не собственник

Владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью право исключительно собственника, мнение зарегистрированных в комнате людей, не может влиять на решение владельца. Прописка не дает право на сделку.

Важно! Если на момент покупки доли там кто-либо прописан, обязательно отразите в тексте договора условия «выписки».

Обременения

Причины бывают разные, если объект куплен в ипотеку, перед продажей собственник должен полностью рассчитаться по кредиту или оформить переуступку прав. Арест, наложенный на жилье судебными приставами, снимут только после погашения долга.

Трудности с оформлением возникают из-за неузаконенной перепланировки, когда жилье приобретается в ипотеку. Банк обязательно попросит уладить проблемы с документами перед выдачей кредита.

Если доля покупается за личные накопления и цена вас устраивает, на несовпадение реальной планировки с официальной можете не обращать внимания, но будьте готовы, что в будущем с продажей жилья возникнут проблемы.

Важно! Если перепланировка совершена с нарушениями, например, снесена несущая стена, то узаконить ее не получится никогда.

Совладелец против

Распоряжаться долями, находящимися в совместной собственности, совладельцы должны сообща. Если один из них выставил объявление о продаже, а второй не согласен, сделку осуществить не получится.

Если вы хотите долю именно в этой квартире варианта два:

• уговорить совладельца,
• через суд разделить совместную собственность на две части и купить половину продавца.

Процедура

Процесс реализации долей третьим лицам должна осуществляться через нотариуса. Если все документы в порядке, процедура не займет много времени:

• договариваетесь с продавцом о цене;
• собираете документы;
• регистрируете сделку.

С помощью материнского капитала

На практике некоторые Пенсионные Фонды РФ отказывают в сделке, аргументируя решение тем, что необходимо приобретать квартиру полностью. В ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, регламентирующей особенности распоряжения социальной выплатой, не содержится подобных указаний, поэтому отказ ПФР легко оспаривается в суде. Законом не запрещено покупать доли за материнский капитал.

В ипотеку

Тут могут возникнуть проблемы, банки редко одобряют кредиты под залог долей. Исключение, когда после покупки заемщик становится полноценным владельцем жилья или приобретается целая квартира, но оформляется в долевую собственность супругов-созаемщиков по ипотеке.

Знайте! Если при оформлении ипотеки в качестве залога вы укажете другую имеющуюся квартиру, банк охотно выдаст вам деньги на покупку доли.

У родственника

Родственные связи не влияют на особенности сделки. Если покупатель не владеет второй частью жилья, продавец должен за месяц уведомить соседей о предстоящей сделке, а если кто-нибудь из них захочет приобрести реализуемые квадратные метры, родственнику придется уступить.

У чужого человека

Если вы решили приобрести недвижимость, но денег хватает только на комнату, не торопитесь с покупкой. Даже если вы нашли идеальное предложение в отличном районе города, прежде чем выходить на сделку:

• познакомьтесь с остальными соседями, с ними, возможно, придется жить не один год;
• убедитесь, что они знают о продаже доли, и не хотят ее купить;
• попросите у продавца выписку из ЕГРН и проверьте наличие обременений.

Если все в порядке, переходите к заключению договора.

Процесс оформления в собственность

Инструкция переоформления доли на нового собственника:

1. Собрав пакет документов, посещаем вместе с продавцом нотариальную контору;
2. Оплачиваем услуги по сопровождению сделки и госпошлину;
3. Знакомим нотариуса с условиями продажи, оставляем документы, на основании которых составляется договор в трех экземплярах, по 1 каждой стороне и 1 в архив регистратора;
4. В присутствии государственного представителя подписываем договора, которые сразу же заверяются его подписью и печатью;
5. Нотариус отправляет информацию о новом собственнике в Росреестр, где она регистрируется путем внесения изменений в ЕГРН.
6. В указанное время приходим за выписками из ЕГРН.

Нотариально заверять договор купли-продажи, если покупатель уже является собственником одной доли в квартире, необязательно. Можно ускорить процесс, пропустив 2, 3, 4 шаги и сдав документы сразу в Росреестр или МФЦ.

Документы

Перечень для нотариуса:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• бумага, подтверждающая законность приобретения продавцом права собственности на долю (дарственная, договор о приватизации, свидетельство вступлении в наследство);
• техническая документация на объект недвижимости;
• выписка из домовой книги.

В отдельных случаях понадобятся дополнительные документы:

• в сделке участвуют лица до 18 лет: паспорта родителей, попечителя или опекуна, со стороны продавца разрешение от органов опеки, для ребенка до 14 лет дополнительно его свидетельство о рождении;
• от имени одной из сторон выступает третье лицо: доверенность и паспорт представителя;
• недвижимость куплена в браке: нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
• продавец человек пожилой или нотариус может усомниться в его адекватности: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Сроки

Сроки зависят от того, в какой момент у покупателя появилось желание приобрести долю:

1. Если стороны договорились о сделке до того, как продавец разослал соседям официальные уведомления, потребуется месяц, после которого право преимущественной покупки у остальных владельцев квартиры пропадет и можно начать официальное переоформление.
2. Если у покупателя имеется доля в квартире или он узнал о предложении из объявления, которое было опубликовано спустя месяц с оповещения соседей, ждать не нужно, достаточно оформить бумаги у нотариуса.

Составление, подписание и нотариальное удостоверение договора купли-продажи осуществляется в день обращения. Регистрация изменений в Росреестре нотариусом займет максимум 3 рабочих дня, самостоятельно – 9 дней.

Расходы

Оплата по закону возлагается на продавца, так как он является выгодоприобретателем, но на практике стороны могут договориться по своему усмотрению. Обычно сумма делится поровну.

• услуги нотариуса оплачиваются в размере 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 рублей и не более 22 тысяч рублей;
• государственная пошлина за регистрацию сделки – 2000 рублей.

Обратите внимание! Покупатель имеет право на возврат подоходного налога с суммы, потраченной на приобретение доли.

Советы

Обязательно спрашивайте у продавца, как к нему перешло право собственности на долю. Если жилье перешло в наследство, то убедитесь, что факт случился, хотя бы 3 года назад, а лучше 5. Спустя это время наследникам трудно оспорить законность процесса.

Часто недействительными признаются сделки с участием недееспособных граждан. Поэтому даже если никаких странностей в продавце по внешнему виду и поведению вы не заметили, подстрахуйтесь и попросите у него справку о психическом здоровье.

Некоторые риелторы пытаются обойти закон, предлагая вместо купли-продажи заключить договор дарения или получить несуществующий займ под залог доли, а потом переоформить недвижимость. Это может потребоваться, например, когда местонахождение долевого собственника неизвестно, а продать объект нужно срочно. Имейте в виду, что подобные сделки легко оспариваются в судебном порядке, поэтому старайтесь обходить таких продавцов стороной.

Полезное видео