Важные особенности при продаже доли в квартире

Продажа доли квартире процедура несложная, но имеет свои нюансы. Например, сделка должна обязательно быть зарегистрирована у нотариуса, чего при купле-продаже целого жилья не требуется.

Законодательство

Купля-продажа квартир и их долей регулируются:

• Гражданским кодексом РФ, статья 250 — преимущество приобретения;
• Семейным кодексом РФ;
• Налоговым кодексом РФ, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ;
• Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Отличия общей долевой и совместной собственности или комнаты

Доли бывают натуральными (с четкими границами) и идеальными (указываются в дробном соотношении, например, 1/3 в двухкомнатной квартире). Если речь идет о заранее выделенной доле, можно сразу приступать к поиску покупателей и заключению сделки. Если нет, то перед продажей площадь необходимо определить.

Сначала определяем размер доли

По соглашению всех собственников:

1. Подготовьте договор.
2. Зарегистрируйте его в Росреестре.
3. Оформите кадастровый паспорт и другую техническую документацию.

Через суд (если остальные жильцы против):

• приготовьте документы, подтверждающие право собственности на жилье, технический паспорт и исковое заявление о выделении доли в натуре, в качестве ответчиков укажите остальных собственников;
• получите решение суда и на его основании зарегистрируйте изменения в Росреестре.

Пошаговый процесс продажи доли в квартире

Если все документы собраны, и покупатель заранее известен, процедура перерегистрации прав собственности займет не более трех суток. Главное – пошагово следуйте всем этапам.

Предлагаем другим собственникам выкупить долю

Посторонний человек может приобрести часть квартиры при условии, что остальные владельцы жилья не захотели ее купить. Отказы должны иметь письменную форму. Поэтому первое, что необходимо сделать – отправить уведомления о продаже совладельцам квартиры.

Важно! Даже если собственники живут в соседней комнате, им следует вручить именно письменное уведомление о продаже, причем одно извещение на двоих составлять нельзя.

По сути, документальное подтверждение отказа, так же, как и официальное извещение о продаже нужно для того, чтобы впоследствии у соседей не было возможности оспорить законность сделки с третьими лицами. Если договор купли-продажи заключается между совладельцами, шаг с уведомлениями можно пропустить.

Рекомендуем перед продажей заказать на сайте Росреестра электронный вариант выписки из ЕГРН. Из документа вы узнаете:

• имена всех собственников квартиры;
• кадастровый номер объекта недвижимости, его общую и жилую площадь;
• сведения о наличии и типе обременений.

Уведомление направляется за месяц до заключения сделки. В документе следует обязательно указать:

• размер объекта;
• цену;
• на каком основании было приобретено право собственности;
• кадастровый номер и адрес квартиры.

Способы извещения собственников:

• сделать 2 копии, 1 вручить лично, на второй попросить соседа указать Ф. И. О., дату получения и расписаться;
• передать через нотариуса;
• выслать телеграмму с соответствующим текстом;
• отправить заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

Так или иначе, у вас должно быть на руках документальное подтверждение того, что извещение дошло до адресата. Причем, если уведомление было отправлено соответствующим образом по адресу регистрации совладельца, но в течение месяца за ним никто не пришел, будет считаться, что бумага получена. Если же письмо вернулось с комментарием, что по указанному адресу человек не проживает, нужно отправить документ повторно, но уже в правильное место.

Знайте! Если в течение месяца никто из дольщиков не согласился, смело начинайте искать покупателя. Преимущественное право покупки у остальных собственников утрачено.

Что будет, если не отправить извещение или нарушить его условия

Любой из несогласных с продажей собственников в течение трех месяцев имеет право на подачу иска с требованием перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Срок начинает отсчитываться со дня, когда непредупрежденный сосед узнал или должен был узнать о заключении сделки.

Основания для подачи иска:

• уведомление не отправлено;
• совладельцам была указана одна цена, а третье лицо купило жилье дешевле;
• сделка заключена менее чем через месяц после отправке извещений.

При отказе или молчании ищем покупателя

Быстро найти нового хозяина на долю непросто, поэтому не стоит пренебрегать риелторскими услугами. Если же вы решили действовать самостоятельно, опубликуйте объявление на электронных досках: Авито, Домофонд, ЦИАН и прочее. В описании правильно указывайте цену, именно ту по которую предлагали соседям.

Идем к нотариусу

Сторонам лучше перед заключением договора посетить уполномоченное лицо и рассказать о сделке. Он ознакомит вас с планом дальнейших действий и со списком необходимых документов. Если из-за проблем со здоровьем какая-либо из сторон не может лично посетить офис, государственный служащий приедет к ней на дом для оформления доверенности.

Кто уведомляет других владельцев

Можно уведомить соседей о том, что происходит продажа доли, для этого необходимо оставить нотариусу копию паспорта продавца, полную выписку из ЕГРН на жилье и ознакомить его с условиями сделки. Услуга платная, стоит 2 -2,5 тыс. рублей. Нотариус составит уведомления и отправит их по почте, а спустя месяц вызовет вас для оформления бумаг.

Подготавливаем документы

Нотариусу, чтобы оформить сделку, понадобятся следующий перечень документов:

• паспорт продавца, покупателя, опекуна, если сторона является несовершеннолетним лицом;
• свидетельство о рождении, если в сделке участвует ребенок до 14 лет;
• доверенность и паспорт представителя, если таковой имеется;
• бумажный экземпляр выписки из ЕГРН о квартире;
• документ, на основании которого жилье перешло в собственность продавца (купили, получили в дар, приватизировали, унаследовали от родственника);
• технический паспорт;
• согласие второго супруга, заверенное у нотариуса, если недвижимость приобретена в браке;
• выписка из домовой книги;
• справка о психическом здоровье, необязательно, но у пожилых людей нотариусы требуют часто.

Нотариус оформляет договор купли-продажи

Если все документы в порядке уполномоченное лицо составит договор, а стороны подпишут его в присутствии государственного представителя. Каждому участнику по 1 экземпляру плюс 1, который остается в архиве. После подписания сторонами нотариус заверяет документ.

В договоре купли-продажи должна обязательно содержаться информация о предмете соглашения (описание объекта, его местонахождение, размер, кадастровый номер и прочее), о цене и порядок расчетов, об остальных собственниках с описанием их долей, об имеющихся обременениях.

Регистрация сделки

Эта обязанность лежит на нотариусе, это он выполняет бесплатно, причем в день подписания договора. Эта операция является частью ранее оплаченной услуги по нотариальному удостоверению сделки.

Уплачиваем налог

Размер госпошлины за регистрацию сделок – 2 тыс. рублей. Причем, если документы будут поданы в Росреестр в электронном виде, сторонам положена скидка на налог в размере 30%. Обязанность по оплате госпошлины лежит на выгодоприобретателе, то есть на продавце.

Дополнительно придется заплатить за услуги нотариуса, их стоимость определяется индивидуально и составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.

Нюансы продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей

Продать недвижимость ребенка невозможно без согласия органа опеки и попечительства. Для получения такого разрешения необходимо заранее указать, куда переезжают дети. Новое жилье по площади и условиям проживания должно быть не хуже старого.

Какие документы нужны

Органам опеки необходимо предоставить:

• паспорта обоих родителей;
• св-во о рождении или паспорт несовершеннолетнего;
• правоустанавливающий документ на жилье;
• подтверждение законности владения квартирой, от каждого из собственников;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• заявление о получении разрешения на продажу;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• бумаги, подтверждающие обеспечения ребенка жильем после продажи имеющегося.

Полученное разрешение вместе с паспортами опекунов продавца необходимо приложить к основному пакету документов для нотариуса.

Как оформить

Собираем все документы для опеки и подаем заявление на разрешение продажи. Получаем справку и отправляемся с покупателем доли к нотариусу для оформления купли-продажи. Лица, достигшие 14-лет должны самостоятельно расписываться в договоре, до этого возраста за них это делают законные представители. Далее соблюдается последовательность, описанная выше.

Особенности

Перед началом процедуры обратите внимание на возможность ее осуществления.

Долю меньше минимальной продать нельзя

Реализовать часть квартиры получится, только если ее площадь составляет не менее разрешенной нормы. Для каждого субъекта РФ она своя и варьируется в диапазоне от 8 до 15 квадратных метров на человека.

Недвижимость куплена в ипотеку

Продать долю в квартире, которая еще находится в залоге у банка, можно несколькими способами:

• досрочно погасить кредит;
• разделить оплату;
• переуступить права и обязанности на жилье.

Знайте! Без участия банка не обойтись.

Вы находитесь в браке

Перед продажей обязательно надо заручиться нотариально заверенным согласием второго супруга. Если вам подарили долю или оставили в наследство, мнение партнера не учитывается.

Соседи мешают

Если остальные собственники сами не захотели приобрести долю и не дают согласие на ее продажу третьим лицам, необходимо получить разрешение реализацию жилья через суд. В качестве ответчиков выступят владельцы, которые решили вам помешать.

Право преимущественной покупки

Данной привилегией обладают все совладельцы жилья. Любой заинтересованный сосед может в течение месяца после получения официального уведомления о продаже улучшить свои жилищные условия путем покупки доли, в том числе и комнаты в коммунальной квартире. Если в течение месяца сосед не воспользовался своим преимущественным правом, он его теряет.

Два собственника согласились купить

Если сразу несколько совладельцев согласились на ваши условия, выбирать покупателя можете на свое усмотрение.

Продажа части доли

Все зависит от размера, разделить объект можно, если после этого у продавца и покупателя окажется не менее разрешенной нормы.

Если адрес другого собственника неизвестен

В этом случае уведомление направляется на последнее известное место нахождение если и эта информация отсутствует, то по фактическому адресу его доли.

Советы

Перед отправкой уведомлений о продаже остальным собственникам, заранее в неформальной беседе узнайте, претендует ли кто-нибудь на вашу долю и на каких условиях они готовы ее приобрести. Исходя из полученной информации, будет проще составить официальное предложение.

Цена, указанная за долю в предварительном уведомлении обязательная. Если вы долгое время не можете найти покупателя и решили снизить стоимость, то должны уведомить об этом соседей и дать им на размышление еще месяц. В противном случае сделка может быть оспорена любым из собственников.

Полезное видео