Выясним можно ли вернуть квартиру после покупки

К приобретению недвижимости стараются подходить максимально ответственно. Если недостатки обнаружены не сразу, можно ли вернуть квартиру после покупки?

Законодательство

Если существуют веские основания, тогда договор купли-продажи получится расторгнуть. Правила возврата недвижимости в течение 14 суток, как с привычными товарами, тут не работает.

Основания для прекращения договора купли-продажи указаны в Гражданском кодексе. Согласно ст. 450–451, 475 ГК РФ, условия расторжения сделки по продаже:

• веское основание, связанное с несоблюдением договора какой-то из сторон;
• недостатки недвижимости;
• изменения обстоятельств, при которых сделка заключена.

Можно ли вернуть квартиру после покупки обратно продавцу?

Если обнаружили недостатки после приобретения квартиры, ее можно вернуть обратно. Под недостатками стоит понимать несоответствие объекта:

• установленным нормам;
• договорным условиям;
• целям покупки: в квартире проживать невозможно.

Внимание! В Гражданском кодексе приведены условия, недвижимость должна отвечать им по качеству. Согласно части 1 статьи 469 ГК РФ, жилплощадь передается покупателю в том состоянии, как она описывается в договоре купли-продажи.

В каких случаях?

Нарушением обязательств считается:

• вторая сторона отказалась сниматься с регистрационного учета в необходимые сроки, т.е. не выписывается;
• если не внесена оплата, зафиксированная документом, в установленный период.

Пример таких обстоятельств — ситуация, когда появился новый наследник на эту жилплощадь или лицо, незаконно убранное из приватизации.

Знайте! Если вас не устраивают шумные соседи, о которых вам не рассказал риэлтор, это не причиной расторжения сделки.

Недостатками жилья, согласно части 2 статьи 269 Гражданского кодекса, считают:

• кривые стенки или трещины;
• перепады по высоте потолка или уровня пола;
• неработающая вентиляция;
• не соответствующая документам проекция по высоте потолка;
• слишком большая влажность;
• отсутствует счетчик на коммунальные услуги;
• нет освещения;
• неправильно функционирующие окна и двери;
• поврежденная электропроводка;
• пониженное напряжение в сети;
• протечка канализации, водоснабжения;
• не работает отопление;
• плохо установленная сантехника;
• незаконная перепланировка (для вторички).

Важно! Если нарушены законодательные нормы в процессе оформления договорных обязательств, тогда их можно признать недействительными. Это получится, если продавец или покупатель не отдавал отчет в совершаемом (недееспособен), при заключении сделки с несовершеннолетними и прочее.

Претензии, касающиеся изъянов жилплощади, покупатель вправе предъявить в течение 2 лет, это прописано в статье 477 ГК РФ, если только другие условия не указаны в договорных обязательствах. После отведенного срока иск может подлежать удовлетворению.

Нюансы с подаренной жилплощадью

Если отношения возникли в процессе оформления договора дарения, они регулируются главой 32 Гражданского кодекса. В отличие от других сделок, такой документ меняет владельца сразу же после вступления его в силу. Подарить разрешается не только квартиру, но ее долю, принадлежащую по праву совместной собственности. Для этого необходимо письменное согласие дарителя и каждого владельца квадратных метров.

Важно! В ряде случаев договор о подаренной жилплощади можно считать ничтожным, и право собственности останется у прежнего владельца.

Признать сделку недействительной можно в судебном порядке. Причины для аннулирования сделки:

1. Обещание передачи имущества в обмен на иное вещественное право.
2. Обещание передать объект после смерти.
3. Заключение договорных обязательств в устной форме или письменной, но без соблюдения государственной регистрации.
4. Оформление дарственной от имени полностью или частично дееспособного лица, малолетнего гражданина, несовершеннолетнего без письменного согласия его родителей или законных опекунов.
5. Передача в дар арестованного судом имущества.
6. Сокрытие сделки под видом договора дарения или мошеннической схемы.
7. Намеренное введение в заблуждение или нахождение одной из сторон под воздействием алкоголя и наркотических средств.

Следует также знать, что при получении дарственной квартиры необходимо оплатить налог в размере 13 % от ее оценочной стоимости. Перечень близких родственников указывается в Семейном кодексе. Они могут освободить от уплаты налога, если предоставить необходимую документацию:

• супруги, дети и их родители;
• внуки по отношению к дедушкам и бабушкам;
• братья и сестры.

Возврат аванса

Ситуации для внесения задатка:

1. Заключение договора брони при приобретении жилья в новом строении у застройщика.
2. Подписание предварительного соглашения при приобретении жилья на вторичном рынке.
3. Заключение договора задатка (аванса) при покупке квартиры на вторичном рынке.

Если предоплата оформлена в формате платежа, покупатель может вернуть ее всегда за исключением ситуаций, прописанных в договоре. Они именуются удержанием в виде штрафа за невыполненные условия. Это же распространяется и на приобретение в ипотеку либо с использованием материнского капитала.

Покупатель или продавец самостоятельно указывают в договоре условия для возврата или невозврата предоплаты при покупке квартиры. Это касается и первичного, и вторичного рынка.

Условия штрафных санкций вносятся в соглашение на усмотрение сторон при заключении сделки. При этом штраф предусматривается не только для покупателя, но и для продавца, если при подготовке владелец подыскал другого претендента и отказывается продавать объект тому, с кем изначально заключен договор.

Как правильно вернуть купленную квартиру или дом назад

Если недостатки обнаружены в купленном жилье, доме, действуйте правильно для его возврата назад.

Подготовка

Признать незаконным договор купли-продажи и вернуть жилплощадь бывшему владельцу можно в двух вариантах: в досудебном порядке по мирному согласию или через суд при признании договора недействительным.

Если обнаружены недостатки, действуйте так:

1. Изучить документ: нюансы могут быть оговорены ранее.
2. Отправить претензию продавцу с указанием требований: снизить стоимость, устранить дефекты за свой счет или возместить дополнительные расходы на их исправление. При установлении таких недостатков в покупке можно требовать расторжение соглашения. Свои претензии покупатель должен усилить ссылкой на 475 статью в ГК РФ.
3. Если продавец не согласен с предъявленными претензиями, проведите независимую экспертизу и оповестите вторую сторону: бывший владелец имеет право находиться при проведении. Специалист установит размер затрат, необходимых для устранения дефектов, укажет причину и примерный срок появления недостатка или несоответствие состояния жилплощади нормативам.
4. Продавец не предоставляет ответ на заявление, стороны не могут договориться? Это веское основание обратиться в суд. Время для ответа указывается в претензии, иначе по умолчанию — 30 суток.
5. Если стороны договариваются мирно, тогда не подписывают соглашение о расторжении договора или о поправках.
6. Если приходят к выводу, что требуется расторгнуть договор, составляют жалобу в Росреестр, чтобы пройти процедуру по передаче права собственности от покупателя к продавцу.

Внимание! Есть образцы документации — претензия о покупке и изменение обстоятельств заключенного договора, а также соглашение о расторжении обязательств по купле-продаже или о его изменениях.

Необходимые документы

Если следовать статье 452 ГК, то претензии в суд сторона предъявляет только при невозможности мирно урегулировать конфликт в досудебном порядке. Исковое обращение о расторжении или поправках в условиях купли-продажи жилплощади не имеет определенного типового образца. При заключении придерживайтесь требований статьи 131 ГПК РФ.

В структуре обязательно указывают:

1. Реквизиты суда, куда отправлен иск.
2. Ф. И. О., паспортную и контактную информацию сторон.
3. Стоимость иска.
4. Название документа.
5. Основания подать заявление, причины передумать ввиду недочетов жилплощади, которые препятствуют нормальному проживанию.
6. Доказательства в виде технической экспертизы.
7. Требования к застройщику или хозяину по выплате компенсации или расторжении договорных обязательств, возврате денежных средств и прочее.
8. Список приложенных документов.
9. Дата и подпись.

Важно! В исковом заявлении обязательно укажите, что урегулировать ситуацию в мирном порядке не удалось.

Рассмотрев заявление и признав его верным, суд принудит продавца удовлетворить требования покупателя.

Сроки

Статья 181 Гражданского кодекса устанавливает 3-летний срок давности по требованию заявителя прекратить договор купли-продажи из-за использования последствий недействительности и ничтожности операции, а также признания ее незаконной. Этот период начинает считаться с момента подписания документа.

Следовательно, основание расторгнуть договорные обязательства — только существенные недостатки недвижимости. Они должны значительно затруднять использование представленной жилплощади или сделать проживание в ней невозможным.

Суд рассматривает заявление в течение 2 месяцев с момента его поступления.

Что делать, если отказывают

Если продавец отказывается возвращать деньги или выплачивать неустойку, необходимо попытаться урегулировать ситуацию мирно: письменно обратиться к застройщику или продавцу с указанием требований. Если ответа не последовало, жалобу перенаправляют в суд с приложением всей необходимой документации.

В ходе разбирательства суд обязательно будет узнавать, были ли попытки самостоятельно разрешить конфликт. Если вы документально подтвердите, что старались договориться с продавцом, преимущество будет на вашей стороне.