Как получить взыскание неустойки с застройщика

По-прежнему актуальна проблема долгостроев, сдачи некачественного жилья. Гражданско-правовая ответственность один из способов защитить будущих владельцев от недобросовестных строителей. Взыскание неустойки с застройщика в досудебном или судебном порядке эффективно реализуется в пользу покупателей.

Законодательство

Возможности участников долевого строительства зафиксированы положениями гражданского права. Сторона, виновная в неисполнении условий договора, уплачивает неустойку.

Фиксация меры ответственности имущественного характера стимулирует застройщика добровольно реализовать договорные требования и обеспечивает компенсацию убытков.

Если неустойка не покрывает понесенные издержки, то оставшуюся часть возмещают отдельно.

Юридическая консультация онлайн

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

Мск +7 (499) 938 5119

Спб +7 (812) 467 3091

Фед +8 (800) 350 8363

В соответствии с ЗоЗПП и законом об участии в долевом строительстве к ДДУ применяется законная неустойка. Размер возмещения не может быть уменьшен соглашением сторон.

Нормы ЗоЗПП действительны исключительно в отношении граждан, приобретающих недвижимость для собственных личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Внимание! Не следует путать неустойку с судебным штрафом.

Неустойка (далее пеня, штраф) в рамках ст. 330 ГК РФ предъявляется за конкретные договорные нарушения в досудебном либо судебном порядке и компенсирует возникшие убытки по заключенному соглашению.

Штраф присуждается за отказ по своей воле удовлетворить требования клиента, в размере 50 % от присужденной суммы.

Взыскание неустойки с застройщика

Случаи, когда удерживается пеня, предусмотренная законом об участии в долевом строительстве:

  1. Нарушен срок передачи девелопером возведенной недвижимости (ч. 2 ст. 6 закона). Существенное условие ДДУ  обязанность застройщика построить и передать объект в конкретно определенный срок. Отсчет временного промежутка идет со дня государственной регистрации соглашения.
  2. Нарушен период устранения дефектов построенного недвижимого имущества (ч. 8 ст. 7 закона).

Когда дольщик имеет право

В рамках действия соглашения о долевом строительстве гражданин вправе:

  • затребовать своевременную передачу объекта;
  • отказаться от продления срока сдачи здания;
  • получить недвижимость, соответствующую положениям договора, техрегламента, проектной документации;
  • обязать девелопера устранить недочеты работ в конкретные сроки;
  • произвести уступку права по договору долевого строительства;
  • взыскать через суд компенсацию понесенных убытков, морального вреда и иных расходов.

Когда прав застройщик

Договорное соглашение о долевом строительстве  двусторонний акт. Игнорирование обязательств со стороны гражданина может привести к расторжению договорных отношений и/или взысканию неустойки.

Лицо, осуществляющее застройку, обладает правом истребовать от участника своевременного внесения установленного платежа. Нарушение договорного срока со стороны дольщика наказывается взысканием неустойки в размере 1/300 учетной ставки ЦБ РФ от невыплаченной суммы за каждый просроченный день.

Невнесение единовременного платежа на протяжении двух месяцев или задержка поэтапных взносов более 3 раз в течение года позволит исполнителю расторгнуть соглашение.

При невозможности завершить строительство дома застройщик вправе за два месяца до установленного в договоре момента сдачи в эксплуатацию недвижимого имущества направить дольщику предложение продлить срок.

Важно! Непринятое условие о пролонгации действия договора исполнитель может обжаловать в суде.

Намеренное уклонение противной стороны от подписания передаточного документа освобождает добросовестного исполнителя от уплаты пени.

Каким может быть размер компенсации

Расчет неустойки зависит от вида правонарушения.

  1. Санкция за несвоевременное предоставление новой квартиры зафиксирована законом долевого строительства и взыскивается в размере 1/300 процентной ставки ЦБ на день выполнения обязательства из расчета стоимости договора за каждые просроченные сутки.

Формула: стоимость объекта * 1/300 учетной ставки ЦБ * количество дней.
ставка ЦБ = 6,25% : 100 : 300 = 0,00021
Пример: стоимость квартиры 1200000*1/300(т.е 0,00021)*30 дней просрочки = 7560 рублей.

Размер неустойки удваивается в отношении дольщика, являющегося гражданином. В договоре разрешается предусмотреть пеню больше, чем регламентировано законодательным актом. Законная неустойка уменьшается только мотивированным судебным решением.

  1. Штрафная пеня за несоблюдение сроков по устранению дефектов построенного объекта рассчитывается на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей и уплачивается за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, заложенных в смете для ликвидации недостатков.

Формула расчета: величина издержек либо цена договора, если использовать объект невозможно * 1 % * количество дней.

Верховный суд указал, что сумма пени верхними пределами не ограничивается.

За каждое отдельное нарушение выставляется самостоятельное требование и штрафная санкция.

Досудебная претензия по договору

По вопросу взыскания неустойки с застройщика законодательно не установлен обязательный досудебный порядок разрешения спора, но на практике он применяется и учитывается судами.

Игнорирование этого условия лишает дольщика права применить в суде взыскание штрафа в размере 50 % от присужденной суммы за отказ исполнителя удовлетворить требования в досудебной процедуре.

Когда можно подать за просрочку

Претензия обязательно направляется письменно. Срок обращения зависит от вида правонарушения:

  1. Сдача дома задерживается, а контрагент не предупредил за 2 месяца.Подача претензии возможна в любое время отклонения от указанного в договореНаправить жалобу разрешается несколько раз за разные периоды просрочки.
  2. Срыв сроков устранения недостатков дома. Время подачи претензии определяется соглашением о ликвидации дефектов или гарантией, если будет доказано, что недочеты возникли не по вине жильцов. Гарантийный период для строения 5 лет, для инженерных коммуникаций 3 года.

Как написать претензию

Необходимо изложить основания ее адресации, требование добровольно устранить нарушения договорных обязательств и приложить пакет ксерокопированных документов:

  • ДДУ;
  • оплата по договору;
  • иные бумаги, фиксирующие нарушения. В зависимости от конкретной ситуации они определяются индивидуально (переписка, чертежи, фрагменты проектной документации).

Знайте! Порядок подачи претензии может быть прописан в соглашении о долевом участии гражданина в строительстве недвижимости.

Образец претензии о нарушении сроков сдачи дома

СКАЧАТЬ

В претензионном предложении требуется написать:

  • наименование застройщика;
  • факт заключения и госрегистрации договора;
  • данные об объекте;
  • срок договорной передачи, период рассчитанной просрочки, ссылка на нормативную базу;
  • расчет заявленной неустойки;
  • сведения о выполнении обязательств со стороны дольщика;
  • предупреждение о возможном рассмотрении дела в суде со взысканиями убытков, штрафа, компенсацией морального вреда и, в зависимости от обстоятельств дела, средств за пользование чужими деньгами;
  • срок, в который необходимо удовлетворить требования, с реквизитами для перечисления взыскания.

Как отправить претензионное письмо

Первый экземпляр отправить ценным письмом с обязательным уведомлением о вручении. Приложить опись документов. Вторую копию отвезти в офис и сдать под роспись и отметкой о принятии на собственном экземпляре.

Срок ответа

Законодательно время, в течение которого нарушитель должен заплатить неустойку, не установлен. Следует руководствоваться своим сроком, указанным в претензии. Если он не указан, то приравнивается к одному календарному месяцу. Период получения результата необходимо устанавливать разумный и реальный к исполнению.

Что делать, если отказали

В случае игнорирования или отказа от предложения разрешить проблему мирным путем разрешается взыскать неустойку через суд.

Внимание! В досудебной претензии желательно зафиксировать дополнительные расходы, которые предположительно возникнут у застройщика при судебном рассмотрении проблемы: госпошлина, оплата услуг адвоката, эксперта, нотариуса, выдавшего доверенность.

Иск от участников долевого строительства о взыскании неустойки, штрафов, убытков

Исковое заявление подается по тем же основаниям, что и претензия. С той лишь разницей, что на досудебной стадии предлагалось урегулировать вопрос миром и добровольно устранить нарушения. Судебное решение будет носить для виновной стороны принудительный характер.

Обращение в суд

Действуют, когда истек срок передачи имущества и отсутствует положительный результат по претензии.

К этой категории дел применяется общий трехгодичный период исковой давности, который исчисляется со срока исполнения договора либо подписания передаточного акта.

Требование направляется на бумажном носителе либо в электронном виде онлайн. При подаче через сайт необходимо подтвердить факт извещения противной стороны, приложив скан квитанции или почтового уведомления.

Кому предъявлять иск

Ответчиком по делу заявляется лицо, с которым заключен ДДУ. При банкротстве застройщика требование предъявляется конкурсному управляющему.

Как составить исковое заявление

Содержание определяется ст. 131ГПК РФ. В нем указывается:

  • подведомственный суд;
  • сведения об истце;
  • данные об ответчике;
  • нарушенные права и заявленные требования;
  • обстоятельства дела, доказательства;
  • цена иска;
  • информация о принятых мерах для возможного разрешения спора;
  • нюансы дела: период просрочки, собственный расчет неустойки, дополнительные требования о компенсации морального вреда, убытков, штрафа, судебных расходов.

При подаче иска истец должен подтвердить, что ответчик нарушил условия соглашения в части срока, и приложить документы:

  • передаточный акт, если имеется;
  • договор;
  • подтверждение выполненных истцом обязательств;
  • претензия, ответ на претензию, иная переписка;
  • уведомление о вручении судебных документов;
  • квитанция о госпошлине.

Как выбрать суд

Дела в отношении граждан — участников долевого строительства, рассматриваются в суде общей юрисдикции по подсудности:

  • мировым судьей при цене иска до 100 000 руб.;
  • федеральным судьей районного (городского) суда при цене иска выше 100 000 рублей.

Арбитражный суд рассматривает только споры по экономическим вопросам (приобретение недвижимости в коммерческих целях). Иски, поданные потребителями, будут оставлены без рассмотрения.

Если не оговорено в договоре, то предъявить иск можно по выбору места:

  • нахождения ответчика;
  • жительства истца;
  • исполнения договора.

Процедура рассмотрения

Гражданское производство возбуждается и выносится определение по делу в течение месяца, если документы поданы правильно. Иск, направленный с нарушением ГПК РФ, оставляется без рассмотренияпредоставляется время на устранение ошибок.

Помните! Цена иска определяется в зависимости от взыскиваемой суммы.

Потребители освобождаются от уплаты госпошлины, если цена иска до 1 000 000 руб. свыше 1 млн руб.взнос исчисляется по пп. 1 п. 19 ст. 333 НК РФ за минусом пошлины за 1 млн руб., то есть равна 0,5 % от цены иска свыше 1 млн руб., но не более 60 000 руб.

Суд может снизить заявленную неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ:

  • суд посчитал пеню несоразмерной;
  • при заявлении об этом должника;
  • нарушения произошли по вине истца, и им не были приняты меры по их предотвращению.

Снижение судом неустойки обязательно мотивируется. Срок рассмотрения дела зависит от процессуальных действий в каждом конкретном случае.

Исполнение решения

Исполнительное производство возбуждается судебным приставом на основании вступившего в законную силу решения.

Исполнительный лист направляется в банк застройщика для списания средств с расчетного счета.

Судебная практика

Результативность заявленного судебного иска зависит от многих обстоятельств. Выносятся решения как в пользу потребителя, так и застройщика. Истцам рекомендуют руководствоваться следующим:

  • добросовестно выполнять свои обязательства;
  • письменно мотивировать отказы от принятия некачественной работы контргента;
  • фиксировать нарушения сроков.

Если решение вынесено в вашу пользу

Судебные решения вступают в силу после 30 дней, если они не будут обжалованы ответчиком в вышестоящей инстанции. Вступившие в законную силу судебные акты подлежат исполнению.

Важно! НДФЛ не берется только с полученной компенсации морального вреда.

Что делать, если решение не в вашу пользу

Вынесенный судом первой инстанции вердикт обжалуется в апелляции. Судебный акт второй инстанции вступает в силу с момента оглашения.

Дальнейшее несогласие обжалуется в кассационном и надзорном порядке.

Советы и рекомендации

Решения судов по делам о взыскании неустойки с застройщика прежде всего направлены на защиту граждан как субъектов ЗоЗПП. Представленные дольщиками расчеты пени в судах пересчитываются.

Девелоперы профессионально подходят к делу и используют любую возможность уменьшить неустойку.

Следует более тщательно относиться к составлению документов по предъявлению доказательственной базы, прибегая к помощи юристов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

Капча загружается...