По-прежнему актуальна проблема долгостроев, сдачи некачественного жилья. Гражданско-правовая ответственность один из способов защитить будущих владельцев от недобросовестных строителей. Взыскание неустойки с застройщика в досудебном или судебном порядке эффективно реализуется в пользу покупателей.
Содержание
Законодательство
Возможности участников долевого строительства зафиксированы положениями гражданского права. Сторона, виновная в неисполнении условий договора, уплачивает неустойку.
Фиксация меры ответственности имущественного характера стимулирует застройщика добровольно реализовать договорные требования и обеспечивает компенсацию убытков.
Если неустойка не покрывает понесенные издержки, то оставшуюся часть возмещают отдельно.
+7 (812) 425 6761 - Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350 8362 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возьмет решение всех ваших проблем на себя!
В соответствии с ЗоЗПП и законом об участии в долевом строительстве к ДДУ применяется законная неустойка. Размер возмещения не может быть уменьшен соглашением сторон.
Нормы ЗоЗПП действительны исключительно в отношении граждан, приобретающих недвижимость для собственных личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Внимание! Не следует путать неустойку с судебным штрафом.
Неустойка (далее пеня, штраф) в рамках ст. 330 ГК РФ предъявляется за конкретные договорные нарушения в досудебном либо судебном порядке и компенсирует возникшие убытки по заключенному соглашению.
Штраф присуждается за отказ по своей воле удовлетворить требования клиента, в размере 50 % от присужденной суммы.
Взыскание неустойки с застройщика
Случаи, когда удерживается пеня, предусмотренная законом об участии в долевом строительстве:
- Нарушен срок передачи девелопером возведенной недвижимости (ч. 2 ст. 6 закона). Существенное условие ДДУ — обязанность застройщика построить и передать объект в конкретно определенный срок. Отсчет временного промежутка идет со дня государственной регистрации соглашения.
- Нарушен период устранения дефектов построенного недвижимого имущества (ч. 8 ст. 7 закона).
Когда дольщик имеет право
В рамках действия соглашения о долевом строительстве гражданин вправе:
- затребовать своевременную передачу объекта;
- отказаться от продления срока сдачи здания;
- получить недвижимость, соответствующую положениям договора, техрегламента, проектной документации;
- обязать девелопера устранить недочеты работ в конкретные сроки;
- произвести уступку права по договору долевого строительства;
- взыскать через суд компенсацию понесенных убытков, морального вреда и иных расходов.
Когда прав застройщик
Договорное соглашение о долевом строительстве — двусторонний акт. Игнорирование обязательств со стороны гражданина может привести к расторжению договорных отношений и/или взысканию неустойки.
Лицо, осуществляющее застройку, обладает правом истребовать от участника своевременного внесения установленного платежа. Нарушение договорного срока со стороны дольщика наказывается взысканием неустойки в размере 1/300 учетной ставки ЦБ РФ от невыплаченной суммы за каждый просроченный день.
Невнесение единовременного платежа на протяжении двух месяцев или задержка поэтапных взносов более 3 раз в течение года позволит исполнителю расторгнуть соглашение.
При невозможности завершить строительство дома застройщик вправе за два месяца до установленного в договоре момента сдачи в эксплуатацию недвижимого имущества направить дольщику предложение продлить срок.
Важно! Непринятое условие о пролонгации действия договора исполнитель может обжаловать в суде.
Намеренное уклонение противной стороны от подписания передаточного документа освобождает добросовестного исполнителя от уплаты пени.
Каким может быть размер компенсации
Расчет неустойки зависит от вида правонарушения.
- Санкция за несвоевременное предоставление новой квартиры зафиксирована законом долевого строительства и взыскивается в размере 1/300 процентной ставки ЦБ на день выполнения обязательства из расчета стоимости договора за каждые просроченные сутки.
Формула: стоимость объекта * 1/300 учетной ставки ЦБ * количество дней.
ставка ЦБ = 6,25% : 100 : 300 = 0,00021
Пример: стоимость квартиры 1200000*1/300(т.е 0,00021)*30 дней просрочки = 7560 рублей.
Размер неустойки удваивается в отношении дольщика, являющегося гражданином. В договоре разрешается предусмотреть пеню больше, чем регламентировано законодательным актом. Законная неустойка уменьшается только мотивированным судебным решением.
- Штрафная пеня за несоблюдение сроков по устранению дефектов построенного объекта рассчитывается на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей и уплачивается за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, заложенных в смете для ликвидации недостатков.
Формула расчета: величина издержек либо цена договора, если использовать объект невозможно * 1 % * количество дней.
Верховный суд указал, что сумма пени верхними пределами не ограничивается.
За каждое отдельное нарушение выставляется самостоятельное требование и штрафная санкция.
Досудебная претензия по договору
По вопросу взыскания неустойки с застройщика законодательно не установлен обязательный досудебный порядок разрешения спора, но на практике он применяется и учитывается судами.
Игнорирование этого условия лишает дольщика права применить в суде взыскание штрафа в размере 50 % от присужденной суммы за отказ исполнителя удовлетворить требования в досудебной процедуре.
Когда можно подать за просрочку
Претензия обязательно направляется письменно. Срок обращения зависит от вида правонарушения:
- Сдача дома задерживается, а контрагент не предупредил за 2 месяца.Подача претензии возможна в любое время отклонения от указанного в договоре. Направить жалобу разрешается несколько раз за разные периоды просрочки.
- Срыв сроков устранения недостатков дома. Время подачи претензии определяется соглашением о ликвидации дефектов или гарантией, если будет доказано, что недочеты возникли не по вине жильцов. Гарантийный период для строения 5 лет, для инженерных коммуникаций 3 года.
Как написать претензию
Необходимо изложить основания ее адресации, требование добровольно устранить нарушения договорных обязательств и приложить пакет ксерокопированных документов:
- ДДУ;
- оплата по договору;
- иные бумаги, фиксирующие нарушения. В зависимости от конкретной ситуации они определяются индивидуально (переписка, чертежи, фрагменты проектной документации).
Знайте! Порядок подачи претензии может быть прописан в соглашении о долевом участии гражданина в строительстве недвижимости.
Образец претензии о нарушении сроков сдачи дома
В претензионном предложении требуется написать:
- наименование застройщика;
- факт заключения и госрегистрации договора;
- данные об объекте;
- срок договорной передачи, период рассчитанной просрочки, ссылка на нормативную базу;
- расчет заявленной неустойки;
- сведения о выполнении обязательств со стороны дольщика;
- предупреждение о возможном рассмотрении дела в суде со взысканиями убытков, штрафа, компенсацией морального вреда и, в зависимости от обстоятельств дела, средств за пользование чужими деньгами;
- срок, в который необходимо удовлетворить требования, с реквизитами для перечисления взыскания.
Как отправить претензионное письмо
Первый экземпляр отправить ценным письмом с обязательным уведомлением о вручении. Приложить опись документов. Вторую копию отвезти в офис и сдать под роспись и отметкой о принятии на собственном экземпляре.
Срок ответа
Законодательно время, в течение которого нарушитель должен заплатить неустойку, не установлен. Следует руководствоваться своим сроком, указанным в претензии. Если он не указан, то приравнивается к одному календарному месяцу. Период получения результата необходимо устанавливать разумный и реальный к исполнению.
Что делать, если отказали
В случае игнорирования или отказа от предложения разрешить проблему мирным путем разрешается взыскать неустойку через суд.
Внимание! В досудебной претензии желательно зафиксировать дополнительные расходы, которые предположительно возникнут у застройщика при судебном рассмотрении проблемы: госпошлина, оплата услуг адвоката, эксперта, нотариуса, выдавшего доверенность.
Иск от участников долевого строительства о взыскании неустойки, штрафов, убытков
Исковое заявление подается по тем же основаниям, что и претензия. С той лишь разницей, что на досудебной стадии предлагалось урегулировать вопрос миром и добровольно устранить нарушения. Судебное решение будет носить для виновной стороны принудительный характер.
Обращение в суд
Действуют, когда истек срок передачи имущества и отсутствует положительный результат по претензии.
К этой категории дел применяется общий трехгодичный период исковой давности, который исчисляется со срока исполнения договора либо подписания передаточного акта.
Требование направляется на бумажном носителе либо в электронном виде онлайн. При подаче через сайт необходимо подтвердить факт извещения противной стороны, приложив скан квитанции или почтового уведомления.
Кому предъявлять иск
Ответчиком по делу заявляется лицо, с которым заключен ДДУ. При банкротстве застройщика требование предъявляется конкурсному управляющему.
Как составить исковое заявление
Содержание определяется ст. 131ГПК РФ. В нем указывается:
- подведомственный суд;
- сведения об истце;
- данные об ответчике;
- нарушенные права и заявленные требования;
- обстоятельства дела, доказательства;
- цена иска;
- информация о принятых мерах для возможного разрешения спора;
- нюансы дела: период просрочки, собственный расчет неустойки, дополнительные требования о компенсации морального вреда, убытков, штрафа, судебных расходов.
При подаче иска истец должен подтвердить, что ответчик нарушил условия соглашения в части срока, и приложить документы:
- передаточный акт, если имеется;
- договор;
- подтверждение выполненных истцом обязательств;
- претензия, ответ на претензию, иная переписка;
- уведомление о вручении судебных документов;
- квитанция о госпошлине.
Как выбрать суд
Дела в отношении граждан — участников долевого строительства, рассматриваются в суде общей юрисдикции по подсудности:
- мировым судьей при цене иска до 100 000 руб.;
- федеральным судьей районного (городского) суда при цене иска выше 100 000 рублей.
Арбитражный суд рассматривает только споры по экономическим вопросам (приобретение недвижимости в коммерческих целях). Иски, поданные потребителями, будут оставлены без рассмотрения.
Если не оговорено в договоре, то предъявить иск можно по выбору места:
- нахождения ответчика;
- жительства истца;
- исполнения договора.
Процедура рассмотрения
Гражданское производство возбуждается и выносится определение по делу в течение месяца, если документы поданы правильно. Иск, направленный с нарушением ГПК РФ, оставляется без рассмотрения; предоставляется время на устранение ошибок.
Помните! Цена иска определяется в зависимости от взыскиваемой суммы.
Потребители освобождаются от уплаты госпошлины, если цена иска до 1 000 000 руб. свыше 1 млн руб.взнос исчисляется по пп. 1 п. 19 ст. 333 НК РФ за минусом пошлины за 1 млн руб., то есть равна 0,5 % от цены иска свыше 1 млн руб., но не более 60 000 руб.
Суд может снизить заявленную неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ:
- суд посчитал пеню несоразмерной;
- при заявлении об этом должника;
- нарушения произошли по вине истца, и им не были приняты меры по их предотвращению.
Снижение судом неустойки обязательно мотивируется. Срок рассмотрения дела зависит от процессуальных действий в каждом конкретном случае.
Исполнение решения
Исполнительное производство возбуждается судебным приставом на основании вступившего в законную силу решения.
Исполнительный лист направляется в банк застройщика для списания средств с расчетного счета.
Судебная практика
Результативность заявленного судебного иска зависит от многих обстоятельств. Выносятся решения как в пользу потребителя, так и застройщика. Истцам рекомендуют руководствоваться следующим:
- добросовестно выполнять свои обязательства;
- письменно мотивировать отказы от принятия некачественной работы контргента;
- фиксировать нарушения сроков.
Если решение вынесено в вашу пользу
Судебные решения вступают в силу после 30 дней, если они не будут обжалованы ответчиком в вышестоящей инстанции. Вступившие в законную силу судебные акты подлежат исполнению.
Важно! НДФЛ не берется только с полученной компенсации морального вреда.
Что делать, если решение не в вашу пользу
Вынесенный судом первой инстанции вердикт обжалуется в апелляции. Судебный акт второй инстанции вступает в силу с момента оглашения.
Дальнейшее несогласие обжалуется в кассационном и надзорном порядке.
Советы и рекомендации
Решения судов по делам о взыскании неустойки с застройщика прежде всего направлены на защиту граждан как субъектов ЗоЗПП. Представленные дольщиками расчеты пени в судах пересчитываются.
Девелоперы профессионально подходят к делу и используют любую возможность уменьшить неустойку.
Следует более тщательно относиться к составлению документов по предъявлению доказательственной базы, прибегая к помощи юристов.
+7 (812) 425 6761 - Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350 8362 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возьмет решение всех ваших проблем на себя!